Бизнес планирование в Беларуси

Введение В настоящее время, социально-экономическая ситуация, сложившаяся в Беларуси в результате осуществления экономических реформ, характеризуется спадом производства во многих отраслях промышленности, обнищанием определенной части населения. Без кардинального преобразования сложившейся системы социально-экономического устройства Беларусь не может преодолеть то тяжелое экономическое положение и занять достойное место в мировом экономическом сообществе. Снижение деловой активности, вызванное нестабильностью законодательной базы, высокими ставками налогов и инфляцией имеет одно весьма важное последствие, которое не всегда учитывается – в условиях все большей открытости белорусской экономики это оборачивается потерей рынка для предприятия. Вакуума в таком случае не бывает, и освободившееся место немедленно будет занято более проворным и цепким конкурентом. Вернуться на уже занятый рынок становится не просто трудно, порой невозможно. В условиях жесточайшей конкуренции, которыми характеризуется любая рыночная экономика, выжить может только тот субъект хозяйствования, который сможет быстрее приспособиться к быстрым изменениям в экономической ситуации. Для этого необходимо четкое знание принципов и основ функционирования рыночной экономики, полная информация о последних изменениях в законодательстве, а значит не обойтись без четкой государственной программы содействия развитию различных форм предпринимательства. Конечно, такие программы весьма тяжелы для государственного бюджета и не всегда есть возможность финансировать отдельные сферы приложения интересов государства. 1. Теоретические аспекты бизнес-планирования Успех любой деятельности субъекта хозяйствования напрямую зависит не только от влияния рыночных механизмов, но и от того насколько успешно планирует субъект хозяйствования свои действия. Этап предварительного анализа и планирования намечаемой деятельности всегда должен предшествовать этапу внедрения и функционирования. В этом случае немаловажной является предварительная оценка, анализ получаемой прибыли, расчет рентабельности, ликвидности и т.д., то есть на основании этих показателей предприятие решает вопрос о дальнейшей деятельности в данном направлении. Первичный анализ деятельности должен выявить наиболее слабые стороны предприятия с целью дальнейшего их исправления. Для того, чтобы выжить в условиях конкуренции предприятие первым должно проявить инициативу (прежде всего и в отношении своих работников). Любой субъект хозяйствования независимо от формы собственности имеет шансы на успех только в том случае, если он работает с полной отдачей. Только проявив первым инициативу можно первым получить выигрыш от этого. Бизнес-план дает представление о том, как предприятие в своей деятельности будет учитывать социально-экономическое развитие обслуживаемого региона, производственные возможности промышленных предприятий и состояние у них товарных запасов, объем и структуру предлагаемого поступления товаров из других регионов республики, дальнего и ближнего зарубежья, трудовой и интеллектуальный потенциал самого предприятия. Процессу составления бизнес-плана всегда предшествуют процесс выра- ботки идей, из которых отбирается наиболее реальная. Значимость и размер прибыли обусловлены несколькими факторами: – с одной стороны, она зависит в основном от качества работы предпри- ятия, повышает экономическую заинтересованность его работников в наиболее эффективном использовании ресурсов, так как прибыль — основной источник производственного и социального развития предприятия; – с другой — она служит важнейшим источником формирования госу- дарственного бюджета. Таким образом, напрямую в росте прибыли заинтересовано в первую оче- редь предприятие, и косвенно, путем получения средств от уплаты налогов, го- сударство. Прирост прибыли от хозяйственной деятельности достигается не только благодаря увеличению трудового вклада коллектива предприятия, но и за счет других факторов, как правило, стиля руководства, эффективной мотива- ции и так далее. Для более эффективной работы на предприятии рекомендуется проводить систематический анализ формирования, распределения и использо- вания прибыли. Значимость анализа велика как для предприятия, так и для внешних субъектов, с которыми предприятие или торговая фирма взаимодейст- вует в процессе хозяйственной деятельности (государственные органы, банки, страховые компании, финансовые фонды, деловые партнеры и так далее). При анализе формирования прибыли решаются следующие задачи: – оценивается план или прогнозируемое значение прибыли и выбирается наилучший вариант; – изучается выполнения плана прибыли и его динамика; – выявляется и количественно измеряется влияние факторов формирова- ния показателей прибыли, оценивается качество прибыли; – выявляются направления, пропорции и тенденции распределения полу- чаемой прибыли; – определяются резервы роста прибыли; – заключительным аккордом является разработка рекомендаций по наи- более эффективному использованию прибыли с учетом перспектив и направле- ний развития предприятия (фирмы). Решение вопроса о выделении бюджетных инвестиций, предоставлении банковских кредитов должно осуществляться только при наличии бизнес- плана, отражающего курс развития предприятия на определенный период. Со- держанием бизнес-плана является проведение комплекса маркетингового и технико-экономического исследований, направленных на совершенствование и развитие производства. Оценка целесообразности выбора проекта осуществля- ется на основе критериев (маркетинговых, финансово-экономических, обеспе- ченности ресурсами, нормативных, соответствия факторам успеха), отражаю- щих главные аспекты и условия его реализации. Бизнес-план предприятия мо- жет быть составлен на один год, в котором детально рассматриваются вопросы хозяйственной деятельности предприятия в предстоящие 12 месяцев и укруп- нённо характеризуются периоды на 1-4 года. При подготовке инвестиционных проектов бизнес-планы разрабатываются на период их осуществления. Бизнес- план включает описание предприятия. Его потенциала, оценку внутренней и внешней среды в бизнесе и времени, конкретные данные о стратегии маркетин- га и развития бизнеса. Кроме того, в бизнес-плане отмечаются возможности рисков, то есть показывается, что существование рисков учтено в бизнес-плане и намечены меры по их снижению. Объем бизнес-плана зависит от цели его составления. Внутренний биз- нес-план (для внутризаводского планирования) не регламентируется ни по объ- ёму, ни по структуре разделов. Бизнес-план может использоваться для проведе- ния санации, реструктуризации, приватизации предприятий, а также для полу- чения внешних инвестиций. Бизнес-план, представляемый с целью получения больших или средних объемов инвестиций (кредитных ресурсов), а также при- званный заинтересовать крупного инвестора, должен быть изложен не более чем на 50-80 страницах. Как правило, в указанный объём не включаются при- ложения, дополняющие бизнес-план и подтверждающие его реальность. Со- ставлению бизнес-плана предшествует анализ Составлению бизнес-плана предшествует анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия, рынка и технико-экономические исследования различных альтернатив развития предприятия на основе общепринятых международных стандартов. финансово- хозяйственной деятельности предприятия, рынка и технико-экономические ис- следования различных альтернатив развития предприятия на основе общепри- нятых международных стандартов. Источники средств для финансирования разработки бизнес-плана: Собственные средства предприятий, организаций и учреждений, внебюд- жетные фонды, средства потенциальных инвесторов. В процессе разработки бизнес-плана планируется определить ряд меро- приятий по совершенствованию деятельности городского центра по приватиза- ции при управлении собственности Могилёвского горисполкома, рассчитать за- траты на оказание услуг населению по приватизации жилья, целесообразность деятельности отдела нежилого фонда, стоимость новых услуг оказываемых центром в процессе хозяйственной деятельности, определить необходимость создания структурного подразделения, оказывающего консультационные услу- ги юридическим и физическим лицам по в сфере торговли недвижимостью и размещения ценных бумаг. Бизнес-план - это программа действий по реализации проектов, или осу- ществления отдельных сделок, направленная на обеспечение прибыльного функционирования предприятия. Необходимость бизнес-плана обусловлена следующими причинами: ? Решением вопросов планирования, строительства проектов, их реали- зацией, расширением, реструктуризацией, модернизацией и др. причинами; ? Привлечением денежных средств в виде кредитов для реализации про- ектов, коммерческих сделок; ? Привлечением к реализации планов предприятия потенциальных партнеров, которые могут вложить собственный капитал или имеющиеся у них новейшие технологии. В соответствии с рекомендациями по разработке и оценке бизнес-плана предприятия, утверждёнными Министерством экономики Республики Беларусь 14 декабря 1994г. субъекты хозяйствования Республики Беларусь должны от- разить в бизнес плане следующие элементы: Резюме. Структура резюме соответствует структуре самого бизнес-плана. В резюме в сжатой форме излагается суть предлагаемого плана развития пред- приятия. В первом разделе содержится краткая информация по реквизитам пред- приятия, его отраслевой или иной принадлежности, координаты руководителя, история создания, развития и современного состояния предприятия, его дости- жения и неудачи. Функции бизнес-плана: Первая функция связана с возможностью использования для разработки концепции, стратегии бизнеса. Эта функция жизненно необходима как в период создания предприятий, так и выработки (выбора) новых направлений деятель- ности. Вторая - функция планирования, позволяющая оценить возможности раз- вития нового направления деятельности, контролировать процессы развития предприятия, выполнение бизнес-плана. Третья функция позволяет привлекать денежные средства (ссуды и кре- диты). Четвертая функция позволяет привлечь к реализации планов предприятия потенциальных партнеров, которые смогут вложить собственный капитал или имеющиеся у них новейшие технологии. Бизнес-план должен убедить потенци- ального инвестора в том, что он сможет получить прибыль, вступив в коммер- ческие отношения с данным предприятием. Конечная цель разработки бизнес-плана - планирование хозяйственной дея- тельности предприятия на будущее. Планирование деятельности фирмы да- ет многое, например: ? заставляет руководителей заниматься перспективами фирмы. ? позволяет осуществлять более четкую координацию предпринимае- мых усилий по достижению поставленных целей. ? устанавливает показатели деятельности фирмы, необходимые для по- следующего контроля. ? заставляет руководителей четче и конкретнее определить свои цели и пути их достижения. ? делает фирму более подготовленной к внезапным изменениям рыноч- ных ситуаций. ? наглядно демонстрирует обязанности и ответственность всех руко- водителей фирмы. 3. Бизнес-план 3.1 Резюме Данный документ представляет собой исследование целесообразности внесения дополнений и изменений в хозяйственную деятельность Могилёвско- го городского центра по приватизации для дальнейшего внедрения на практике. 3.2 Описание предприятия Данный раздел содержит юридическую и экономическую информацию, основной задачей которой создание четкого представления у потенциального спонсора о является дача четкого представления о предполагаемом проекте. Указываются виды деятельности, которые планируется осуществлять. Основные цели, намечаемые к выполнению. Преимущества и выигрыши от его разработки и внедрения. Преимущества месторасположения. Зоны обслуживания. ? граждане Республики Беларусь; ? коллективы граждан ? владельцы недвижимости, не являющиеся гражданами Республики Бе- ларусь; ? резиденты Республики Беларусь, совместные предприятия; ? представительства иностранных фирм, компаний (нерезиденты), осу- ществляющие свою деятельность на территории Республики Беларусь. Преимущества центра по приватизации по сравнению с иными субъекта- ми хозяйствования: ? высококачественное обслуживание высокопрофессиональными со- трудниками; ? расширенный перечень услуг; ? достаточно гибкий подход к формированию цены; ? предложения по благоприятным ценам; ? достаточно обозримый перечень предлагаемых на продажу объектов; ? легкодоступное расположение; ? большее доверие продавцов и покупателей к центру, так как он явля- ется государственной структурой. ? возможность непосредственного ознакомления с объектом, так сказать «в живую». Предпринимательские цели: Общие цели: ? выход на рынок с новыми видами услуг, ? более полное использование потенциала, ? высокое требование к качеству обслуживания клиентов, ? создание имиджа. Социальные цели: ? создание рабочих мест, ? создание на предприятии благоприятной обстановки для сотрудников. Экономические цели: ? увеличение прибыли. ? стабилизация финансового положения. 3.3 Продукция и услуги Любой бизнес, в том числе и торговля недвижимостью, начинается, пре- жде всего, с информации. Клиент должен получить исчерпывающие ответы на все вопросы (местоположения, цен, транспортных характеристик, эксплуатаци- онных расходов). Красивая, четкая, предельно ясная информационная реклама создаст у клиента хорошее настроение, разъяснит выгоды от приобретения объ- екта и вероятнее всего побудит его к совершению покупки. Хорошо организованная информация об оказываемых услугах, их рекла- ма способствуют не только повышению экономических показателей работы отдела, но и способствуют качественному росту сервиса. Вычислительная техника, внедряемая в практику работы, имеет большое значение для оперативного решения задач по дальнейшему развитию. Такие факторы как использование вычислительной техники, внедрение программного обеспечения, установка локальной вычислительной сети позволяют: ? значительно повысить производительность труда; ? увеличить оперативность решения отдельных вопросов деятельности центра; ? повысить обмен оперативной информацией; ? значительно усилить контроль за динамикой и сроками действия дого- воров аренды, а также процессом приватизации жилищного фонда г. Могилёва; ? улучшить планирование деятельности отделов и подразделений цен- тра; ? более четко координировать работу городского центра по приватиза- ции и управления собственности Могилёвского горисполкома; ? использование всемирной сети Интернет позволит создать предпосыл- ки для заинтересованности потенциальных клиентов в предоставляемых цен- тром услугах; ? вскрыть и использовать внутренние резервы центра, ускорение обмена информацией, что даёт возможность экономии рабочего времени и позволяет перебрасывать работников центра на решение «горячих» вопросов. В настоящее время в Республике Беларусь доля недвижимости, принад- лежащей частным лицам и субъектам хозяйствования негосударственной фор- мы собственности весьма незначительна, и формируется в основном за счет квартир, приватизируемых гражданами, жилых и производственных застроек, осуществляемых на участках, находящихся в их полном хозяйственном веде- нии. Но, тем не менее, формирование рынка недвижимости в Республике Бела- русь, в целом, и в г. Могилеве, в частности, уже началось. Первичный рынок недвижимости формируется в процессе выделения отдельных объектов госу- дарственной собственности на местном уровне (коммунальных объектов не- движимости) и передачи прав собственности на них субъектам хозяйствования путем продажи их с торгов либо с аукциона. Вторичный рынок недвижимости формируется риэлторскими фирмами, которые занимаются вторичной перепро- дажей прав собственности на объекты недвижимости. Значительная доля доходов от продажи недвижимости частных лиц, то есть квартир, приусадебных участков, гаражей обращается на «черном» рынке, доля его по оценкам экспертов в настоящее время составляет примерно от 20- 27% по республике. А это уже весьма значительные средства, которые могли бы пополнить государственный бюджет. В связи с этим наилучшим выходом является так называемая «легализация» торговли недвижимостью. Ключевыми факторами успеха здесь будут налоговые льготы гражданам, осуществляющим разовые сделки с недвижимостью, поощрение деятельности в сфере торговли недвижимостью для привлечения фирм в этот сегмент рынка, полное принятие фирмами обязательств по ведению дел клиента. В первую очередь население отказывается от услуг агентств по торговле недвижимостью из-за отсутствия доверия к ним и из-за нежелания афиширо- вать, где бы то ни было, свои доходы. В этом случае у городского центра по приватизации есть преимущества перед конкурентами. Являясь государствен- ным учреждением, городской центр по приватизации будет иметь у клиентов больший уровень доверия, чем его конкуренты. Поэтому, чтобы побудить кли- ента к выбору городского центра по приватизации в качестве доверенного лица для предоставления его интересов в процессе сделки, важно не только наиболее полно выполнить его основные запросы и пожелания, но и сделать это опера- тивно. Новые виды услуг, которые планирует предоставлять городской центр по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома: ? оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья го- родского центра по приватизации); ? консультирование по покупке и продаже недвижимости (отдел форми- рования и реализации коммунальной собственности); ? проведение аналитической оценки рынка недвижимости в городе и ре- гионах, эффективности использования нежилых помещений; ? продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц; ? продажа имущества, конфискованного в судебном порядке с аукциона. Реализация проекта будет проводиться сотрудниками отделов городского центра по приватизации совместно со служащими управления собственности горисполкома. 3.4 План маркетинга Мировая история свидетельствует о том, что во все времена и при любом правительстве одним из основных элементов экономических отношений между субъектами хозяйствования и гарантом их твердости была, есть и ещё долгое время будет являться собственность, которой они владеют. Одним из элементов собственности является недвижимость. Мировой опыт показывает, что наибольшая отдача от недвижимости получается, как правило, в тех случаях, когда её собственником является «частное» лицо неза- висимо от юридического статуса. В настоящее время, в соответствии с поставленными перед ним задачами, городской центр по приватизации при управлении собственности Могилёвского горисполкома подготавливает материалы по объектам недвижимости к аукцио- нам, конкурсам и целевой продаже; проводит первоначальную оценку объектов недвижимости; оформляет документы для продажи квартир в собственность, на продажу (аренду) нежилых помещений; организует проведение аукционов, конкурсов, целевых продаж (аренды) объектов недвижимости и другого иму- щества, находящихся в городской коммунальной собственности; оказывает консультационные услуги населению по вопросам приватизации жилья. В связи с этим, цель городского центра по приватизации – представить свои услуги потенциальным клиентам по возможности неповторимыми, уни- кальными, так чтобы у клиентов, вследствие разнообразных предложений, хо- телось и в дальнейшем осуществлять свои операции с недвижимостью только с нами. Вполне естественно, что будет нецелесообразным предлагать услуги, ко- торые конкуренты осуществляют с более высоким качеством. Поэтому появи- лась необходимость в "изюминке". Ею могут стать новые виды услуг, оказы- ваемые центром, так как для любого клиента будет важно не только наиболее полно удовлетворить основные потребности, например, в осуществлении по- купки квартиры, но и извлечь возможную дополнительную пользу – использо- вание дополнительных услуг, ускоренное оформление сделки, проверка парт- нера по сделке на «деловую» порядочность. Для оценки общего состояния городского центра по приватизации, как субъекта рыночных отношений, использовалась методика SWOT-анализа. Тер- мин SWOT-анализ происходит от первых букв английских слов: Strength (Сила – характеризует сильные стороны предприятия), Weakness (Слабость – характе- ристика недостатков), Opportunity (Возможность – производственные и сбыто- вые характеристики предприятия), Threats (Угрозы – характеристика неблаго- приятных для предприятия внешних и внутренних факторов) К сильным сторонам городского центра по приватизации относятся: ? широкий перечень услуг предоставляемых клиентам; ? месторасположение (городской центр по приватизации находится в центре города, обеспечен проезд всеми видами транспорта, имеется автостоян- ка); ? высокая скорость и уровень обслуживания клиентов; ? возможность оказания стандартных услуг высокого качества для ино- странных юридических и физических лиц, в вопросах приобретения и реализа- ции недвижимости, и иных видов деятельности с недвижимостью связанных; ? создание Интернет-страницы, имеющей информацию о городском центре по приватизации при управлении собственности Могилёвского горис- полкома, о предоставляемых им услугах, рекламные объявления клиентов; ? достаточно высокая техническая оснащенность и наличие базы норма- тивно-правовой информации Республики Беларусь. Потенциальные клиенты городского центра по приватизации: ? иностранные физические и юридические лица; ? представители деловых кругов Республики Беларусь и г. Могилёва в частности; ? граждане Республики Беларусь, проживающие на территории города. В городе Могилеве официально зарегистрировано по нашим данным всего лишь негосударственные три фирмы, которые занимаются видами дея- тельности, так или иначе связанными с недвижимостью. Охват рынка этими компаниями невелик, поскольку это связано, прежде всего, с тем, что граждане предпочитают не афишировать свои операции с недвижимостью. Но также на рынке присутствуют и государственные предприятия более высокого уровня, которые также занимаются различными видами деятельности, связанными с недвижимостью. Поэтому список потенциальных конкурентов на рынке невелик и сюда входят: ? Могилёвский областной комитет по управлению государственным имуществом и приватизации; ? Юридические лица негосударственной формы собственности: ? Информационно-аналитический центр недвижимости, г. Могилев, ул. Тимирязевская, 11-33; ? Предприятие «Гавар», г. Могилев, ул. Ленинская, 21; ? Агентство недвижимости «Антей», г. Могилев, ул. Первомайская, 85- 81. Из выше перечисленных основными конкурентами городского центра по приватизации являются: ? Информационно-аналитический центр недвижимости; ? Предприятие «Гавар»; ? Агентство недвижимости «Антей»; Преимущества конкурентов: ? удачное местонахождение; ? относительно низкие проценты по совершаемым сделкам или вообще жестко установленные тарифы за совершаемые сделки; ? имидж; ? реклама в местной прессе. Так например, предприятие «Гавар» берет с клиента за оформление сдел- ки твердую ставку в размере 200 долларов США, а агентство «Антей» взимает плату в размере 5% от суммы заключаемой сделки. Основной сегмент деятель- ности агентств – сделки по продаже квартир, гаражей, частных домов. В на- стоящее время в городе в течение года совершается порядка 1200-1800 сделок по купле-продаже объектов недвижимости. Основные проблемы, возникающие в процессе деятельности городского центра по приватизации: ? поиск инвесторов для финансирования технического перевооружения; ? создание банка данных по свободным и неиспользуемым помещениям городской коммунальной собственности; ? подбор и расстановка кадров; ? проведение рекламной кампании; ? недостаточная мобильность государственного аппарата в вопросах принятия решений по продаже или отчуждению объектов собственности и иных вопросах. Основополагающие факторы успеха: ? высококвалифицированный персонал; ? качество и разнообразие предоставляемых услуг; ? наличие информационной базы и программного обеспечения для осу- ществления деятельности; ? оперативность выполнения заказов; ? изменение статуса и со временем формы собственности подразделения (выделение в самостоятельное юридическое лицо с возможным создание ак- ционерного общества закрытого типа); ? изменение организационной структуры городского центра по привати- зации с целью его более эффективного функционирования. ? мероприятия «public relations» в регионе; ? реклама в местных средствах массовой информации. Хорошо организованная информация об услугах и их реклама способст- вуют не только повышению престижа центра, но и значительно влияют на эко- номические показатели работы предприятия. Информация для клиентов будет разделена на 4 базовые категории: а) внутри объекта: 1) фирменные знаки; 2) карточки на столе; 3) щиты для указания особых видов услуг; 4) перечень оказываемых услуг; 5) оригинально оформленные витрины для вывешивания информа- ции о центре и его деятельности; 6) рекламные щиты; б) вне объекта: 1) фирменное название (знак); 2) световая реклама; 3) плакаты; 4) рекламные щиты; в) на фасаде объекта: 1) фирменное название (знак); 2) характерно написанная реклама, идентифицирующая городской центр по приватизации с предложением услуг; 3) щиты с указанием площадок парковки автотранспорта; 4) нестандартное оформление кабинетов; г) реклама внешняя: 1) рекламные объявления; 2) плакаты; 3) щиты-указатели. Стратегия сбыта и продвижение на рынке услуг: ? ускоренное, качественное, безукоризненное с юридической точки зре- ния оформление сделки; ? оперативные выезды на объект; ? активная работа с клиентом на предпродажном этапе; ? сотрудничество с иными государственными учреждениями и возмож- но создание альянсов с конкурентами для более эффективного проникновения на рынок других регионов Беларуси; ? организация благотворительных аукционов; ? покупка и продажа недвижимости с возможностью трастового управ- ления; ? активная реклама… Одно из направлений увеличения прибыли – использование накопленного опыта в сфере приватизации жилого фонда для обучения сотрудников анало- гичных отделов городских, районных исполнительных комитетов Могилевской области. Второе – консультирование по вопросам покупки, продажи недвижи- мости частными лицами и фирмами, продажа с аукциона объектов частной соб- ственности, либо конфискованного имущества по поручению судебных орга- нов. В случае, если загрузка городского центра по приватизации окажется ни- же предполагаемой, то необходимо разработать специальное предложение ус- луг. Одним из важнейших направлений деятельности является: ? ассортиментная политика – точное определение предполагаемых ус- луг, также точное определение количества и основных трудозатрат, вид предос- тавления услуги, её презентация. Список предлагаемых услуг можно разнооб- разить. За счет комбинирования предложенных услуг будет достигаться значи- тельная дифференциация по отношению к конкурентам; ? ценовая политика – является ярким примером того, что необязательно требовать от одинаковых услуг всегда одинаковых цен (система скидок и над- бавок). В зависимости от степени загрузки по времени года (дня) планируется устанавливать другие цены. В случае, если ценовая политика выбрана верно, то она будет характери- зоваться наличием и учетом следующих факторов: ? ориентация спроса, т.е. готовность клиентов платить, ? ориентация конкурентов - цена конкурентов, ? ориентация затрат - продажа услуг и продуктов должна приносить прибыль. Работа с общественностью: ? информационная система - плакаты, рекламные щиты и письма, про- спекты, слайды, кино; ? работа с прессой - реклама в газетах и журналах; ? другие мероприятия, поднимающие общественный интерес к предпри- ятию – организация на базе городского центра по приватизации лекций, дис- куссий, семинаров по вопросам приватизации, аукционной продажи объектов, обмен опытом с привлечением международных экспертов в области работы с недвижимостью; ? проведение благотворительных аукционов, торгов ... Вычислительная техника, используемая в работе, имеет большое значе- ние для решения задач по дальнейшему развитию городского центра по прива- тизации. Использование вычислительной техники позволяет: ? повысить производительность труда, ? повысить оперативность работы бухгалтера, ? вскрыть и использовать внутренние резервы предприятия. В городском центре по приватизации должна вестись следующая стати- стика: ? видов услуг (какие услуги пользуются большим спросом и как часто), ? клиентов по категориям и предъявляемым запросам (при покупке – «ценовой коридор», при продаже – максимальная цена объекта, на которую претендует клиент и следовательно в зависимости от нематериальные активы устанавливаются премиальные; дополнительные услуги при осуществлении сделки – заключение договора со строительной организацией на проведение ремонта в купленной квартире, покупка оборудования для монтажа на объекте, покупка объекта в определенном районе города), ? групп с различной деловой активностью. Только изучив и проанализировав статистику, следует сделать вывод об ассортименте и режиме работы городского центра по приватизации. 3.5 Производственный план В связи с тем, что экономический потенциал городского центра по прива- тизации достаточно высок, предприятие имеет возможность для дальнейшего развития и способно обеспечить возврат кредита в течение 3 лет. А применение новых видов услуг значительно увеличит этот потенциал. Городской центр по приватизации при управлении собственности Моги- лёвского горисполкома обладает управленческими кадрами высокого уровня и «исполнителями», в лице сотрудников отделов, которые смогут грамотно по- строить работу с клиентом. У городского центра по приватизации давние налаженные связи с Меж- дународной Финансовой Корпорацией, которые могут быть использованы и для осуществления дальнейшей деятельности. Использование информационных технологий, современной компьютер- ной техники позволяет значительно ускорить документооборот, что в свою очередь позволяет обслужить большее число клиентов. Практический пример, для подготовки документов, связанных с передачей прав собственности побе- дителю аукциона требуется около одного месяца. Наличие компьютерной тех- ники позволяет сократить стадию прохождения документов через городской центр по приватизации почти в два раза, то есть до одной недели, ну а далее все зависит от скорости работы управленческого аппарата горисполкома. Компьютерная техника и специализированное программное обеспечение экономит время персонала, дает большую точность при расчетах, подготовке и реализации проектов, ускоряет обмен информацией и тем самым способствует увеличению прибыли независимо от видов деятельности. Как показывает практика, объем оказываемых услуг определяется скоро- стью приема и обработки заказов. Данные о предполагаемых объемах реализа- ции услуг приведены в таблицах 3.1 – 3.3. Эти данные наглядно свидетельствуют о том, что городской центр по приватизации имеет намерение оказать именно тот объем услуг, который может быть потреблен потенциальными клиентами. Реальный объем потребленной услуги зависит от того, насколько успешно будет проводиться городским цен- тром по приватизации его маркетинговая деятельность и осуществляться эко- номическая программа. Если объем предоставляемых услуг не будет востребо- ван в полном объеме, то в этом случае необходимо переопределить объемы предоставляемых услуг, чтобы скорректировать объемы предлагаемых услуг , представленные в настоящем бизнес-плане. Для этого будет составлена отдель- ная производственная программа, где будет представлен новый объем услуг, по возможности с анализом неудачи в предыдущем периоде. Таблица 3.1 - Расчет объемов производства и реализации за 2000 год (по проекту) В миллионах рублей Виды продукции, услуг Объем произ- водства Объем реализа- ции Отношение реализ. продук- ции к произ- вед., % Оказание консультацион- ных услуг по приватизации жилья отделам приватиза- ции жилья Могилевской области (отдел по привати- зации жилья городского центра по приватизации); 36 36 100% Осуществление операций по купле-продаже недви- жимости физических и юридических лиц(отдел формирования и реализа- ции коммунальной собст- венности); 400 400 100% Продажа квартир с аукцио- нов по заказу физических и юридических лиц 291 291 100% Размещение информации о квартирах и объектах не- движимости в WWW 100 100 100% Итого 827 827 100% Замерами было установлено, что отдел приватизации жилого фонда смо- жет без ущерба для основной деятельности проводить обучение и консультиро- вание по вопросам приватизации жилого фонда для работников отделов прива- тизации жилого фонда по Могилёвской области. Экспертным путем было опре- делено количество слушателей одномесячных курсов по повышению квалифи- кации. Поэтому норма загрузки составила 3 слушателя в месяц. Они будут про- ходить теоретическую подготовку в течение 6 выходных дней на протяжении 8 часов. Практический курс составил 3 дня в месяц. Объем такой услуги как осуществление операций по купле-продаже не- движимости физических и юридических лиц также определялся экспертным путем и с учетом информации по сделкам данного вида, полученной в цен- тральной городской нотариальной конторе. Поэтому объем был взят равным 20% от общего количества совершаемых сделок, поскольку было принято в расчет то, что остальные сделки совершаются конкурирующими фирмами и гражданами, не желающими пользоваться их услугами. Поэтому объем данной услуги принимается равным 400 сделкам в год. При продаже квартир и иных объектов частных лиц посредством аукцио- на в расчет было принято то, что на 01.01.1999 года в городе Могилёве прива- тизировано по данным отдела приватизации жилого фонда 29057 квартир. При этом число квартир, приватизируемых с целью обмена или дальнейшей прода- жи составляет около 1% от общего числа квартир. Этот процент равен 291 квартире, то есть в течение года 291 собственник может пожелать продать квартиру посредством аукциона. Таблица 3.2 - Расчет объемов производства и реализации за 2001 год (по проекту) В миллионах рублей Виды продукции, услуг Объем произ- водства Объем реализа- ции Отношение реализ. продук- ции к произ- вед., % Оказание консультацион- ных услуг по приватизации жилья отделам приватиза- ции жилья Могилевской области (отдел по привати- зации жилья городского центра по приватизации); 54 54 100% Осуществление операций по купле-продаже недви- жимости физических и юридических лиц(отдел формирования и реализа- ции коммунальной собст- венности); 600 600 100% Продажа квартир с аукцио- нов по заказу физических и юридических лиц 436 436 100% Размещение информации о квартирах и объектах не- движимости в WWW 150 150 100% Итого 1 240 1 240 100% Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW. Новый вид услуг, который в городе ни одним из конкурентов не используется, а посему является одним из перспективных. Количество оказываемых услуг оп- ределялось, исходя из числа клиентов, имеющих доступ в Интернет и зани- мающихся вложениями средств в недвижимость в различных уголках мира. По- этому число сделок было установлено равным 100 сделкам в год из-за низкой инвестиционной привлекательности региона и неразвитости информационной инфраструктуры. Таблица 3.3 - Расчет объемов производства и реализации за 2002 год (по проекту) В миллионах рублей Виды продукции, услуг Объем произ- водства Объем реализа- ции Отношение реализ. продук- ции к произ- вед., % Оказание консультацион- ных услуг по приватизации жилья отделам приватиза- ции жилья Могилевской области (отдел по привати- зации жилья городского центра по приватизации); 54 54 100% Осуществление операций по купле-продаже недви- жимости физических и юридических лиц(отдел формирования и реализа- ции коммунальной собст- венности); 600 600 100% Продажа квартир с аукцио- нов по заказу физических и юридических лиц 436 436 100% Размещение информации о квартирах и объектах не- движимости в WWW 150 150 100% Итого 1 240 1 240 100% Приращение объемов оказываемых услуг было установлено равным 50% в год (причем из них: 80% приращения за счет увеличения сделок с уже имею- щимися клиентами, а 20% за счет привлечения новых). В распоряжении городского центра по приватизации уже имеются необ- ходимые ресурсы и персонал для реализации проекта. Поскольку центр находится на полном самообеспечении и самоокупаемо- сти, то предполагается не использовать заемные средства, то есть кредит не брать. Таким образом, городской центр по приватизации в настоящее время полностью оснащен необходимым оборудованием, и сразу же после начала реализации проекта станет получать дополнительную прибыль. Расширение видов услуг, оказываемых центром, применение современ- ных коммуникационных технологий и использование компьютерной техники в деятельности приведет к росту прибыли городского центра по приватизации и позволит накопить ресурсы для дальнейшего роста. 3.6 Организационный план управления предприятием Гибкая система управления центром позволяет в случае изменения ры- ночных условий быстро принимать верные решения, она оптимальна по затра- там и по степени эффективности, хотя и имеет определенную жесткость и бю- рократичность, которая является следствием того, что центр – государственное предприятие. Управление городским центром по приватизации осуществляют: ? учредитель (управление собственности, в лице начальника управления собственности Могилевского горисполкома М.М. Авдиевича), ? трудовой коллектив городского центра по приватизации; ? директор городского центра по приватизации, который осуществляет оперативно-распорядительную деятельность. Получаемые Центром средства используются в первую очередь на воз- мещение затрат по предоставляемым услугам, включаемых в ее себестоимость (материальные затраты, расчеты с кредиторами, транспортные расходы, расхо- ды на оплату труда работников, амортизационные отчисления, взносы на соци- альное страхование, а также другие затраты, которые в соответствии с законо- дательством относятся на издержки), и увеличении оборотных средств. С результата хозяйственной деятельности осуществляется выплата уста- новленных законодательством платежей в государственный бюджет. Чистая прибыль Центра (часть прибыли, остающейся после расчетов по налогам и платежам в бюджет), по согласованию с Учредителем, используется на расширение производства и социальное развитие Центра. Центр образует следующие фонды: ? фонд накопления; ? фонд потребления; ? иные фонды, необходимые ему для осуществления своей деятельно- сти. Центр осуществляет учет результатов своей деятельности, ведет бухгал- терскую и статистическую отчетность, несет ответственность за ее достовер- ность и представляет Учредителю, финансовым и органам статистики отчеты в установленные сроки. Клиенты, как правило, уже имеют определенное представление о пред- приятии и его услугах. Поэтому одной из основных целей работников будет яв- ляться оказание положительного влияния на это представление, выработка хо- рошей репутации. Нет ничего более трудного, чем бороться с плохой репутаци- ей! Для того, чтобы клиент в дальнейшем пользовался услугами именно го- родского центра по приватизации, а не конкурентов, к персоналу предъявляется ряд требований или качеств, которыми он должен обладать: ? высокий профессионализм; ? разносторонние знания; ? компетентность в профессиональных вопросах; ? не шаблонное мышление; ? инициатива и предприимчивость; ? способность принимать правильные решения в сложных ситуациях; ? корректность по отношению к клиентам. Именно поэтому культура поведения работника сферы услуг включает в себя правила обращения, обхождения, умение правильно, кратко и четко выра- жать свои мысли, соблюдать речевой этикет. Вежливость свидетельствует о культуре человека, его отношении к работе и к коллективу. Культура обслуживания состоит в том, чтобы создать максимум удобств гостям и обеспечить порядок. Тарифные ставки рабочих, должностные оклады служащих применяются в качестве основы дальнейших расчетов по заработной плате (персональные надбавки, доплаты за совмещение профессий и расширение зон обслуживания или увеличение объема выполненных работ, премии). Средняя зарплата работников городского центра по приватизации за 1998 года – 6 000 000 руб. РБ. Средняя зарплата рабочих и служащих по Могилев- ской области за тот же период – 4 500 865 руб. РБ. Среднесписочная численность персонала по состоянию на 01.05.1999 г. – 16 человек, с началом реализации проекта она будет уменьшена в связи с изме- нениями в организационной структуре городского центра по приватизации, но выполнение разработанной программы будет осуществляться собственными силами предприятия. Видоизмененная организационная структура городского центра по прива- тизации представлена в приложении Х. 3.7 Реализация проекта Предполагается, что данный проект начнет реализовываться, когда будет решен вопрос по его финансированию. Стадии реализации проекта: 1) разработка нормативной документации (управление собственности горисполкома, городской центр по приватизации), разработка бизнес-плана (го- родской центр по приватизации). 2) оформление необходимых документов для осуществления лицензи- руемых видов деятельности, оснащение дополнительным оборудованием, рек- лама. 3) пуск производства, расстановка кадров, определение их прав и обязан- ностей. График сроков реализации проекта представлен в рисунке 3.1. Наименование работ 1999 год 2000 год 9 1 0 1 1 1 2 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 0 1 1 1 2 Подготовка бизнес-плана проекта Разработка нор- мативной доку- ментации Получение ли- цензий на неко- торые виды дея- тельности, ос- нащение допол- нительным обо- рудованием Рекламная кам- пания Расстановка кадров Начало эксплуа- тации Рисунок 3.1 – Календарный план 3.8 Финансовый план 3.8.1 Инвестиционные затраты. Данный финансовый анализ проекта производится с целью доказать, что городской центр по приватизации способен погасить кредит. Размер предполагаемых инвестиций был определен, исходя из необходимости пополнения основных средств для осуществления деятельно- сти. Данные о предполагаемых инвестициях приведены в таблице 3.4. Таблица 3.4 – Предполагаемые инвестиции по проекту Всего 2000 2001 2002 2003 2004 Потребность в инве- стициях 1 200 1 200 - - - - Строительство - - - - - - Приобретение обору- дования 1 200 1 200 - - - - Продолжение таблицы 3.4 в том числе персональный ком- пьютер 650 650 - - - - Принтер 300 300 - - - - сканер 250 250 - - - - Итого приобретение основных фондов 1 200 1 200 - - - - Всего инвестиций 1 200 - 1 200 - - - из них: кредитные ресурсы 1 200 - 1 200 - - - собственные ресурсы - - - - - - Итого финансирова- ние 1 200 - 1 200 - - - в том числе: СКВ - - - - - - Местная валюта 1 200 - 1 200 - - - Проект будет финансироваться за счет заемных средств в связи со сло- жившейся экономической ситуацией. Таблица 3.5 содержит данные о финанси- ровании проекта. Таблица 3.5 – Предполагаемое финансирование проекта Источник финансирования Сумма, миллионов белорусских рублей % Собственные средства - Заемные средства 1 200 000 000 35 Итого 1 200 000 000 Порядок погашения кредита. Кредит берется на сумму 1,2 миллиарда сроком на три года под кредитную ставку 35 % годовых. Кредит выдается в те- чение месяца действия кредита. В это время платятся только проценты. В ос- тальной срок наравне с процентами равными долями выплачивается основной долг по кредиту (см. таблицу 3.6). На эти средства будет закуплено следующее офисное оборудование: ? персональный компьютер, для ускорения проведения расчетов и оформления документов, а также для обеспечения связи с клиентами посредст- вом электронной почты; ? лазерный принтер для подготовки информационных материалов и иной документации; ? сканер (для цифровой обработки изображений с целью их дальнейше- го использования в деятельности). Таблица 3.6 – График выдачи и погашения кредита Месяцы Выдача Погашение 2000 2001 2002 2003 Сумма кре- дита, млн. руб. основ- ной долг, млн. руб. сумма %, млн. руб. основ- ной долг, млн. руб. сумма %, млн. руб. основной долг, млн. руб. сумма %, млн. руб. Январь 1200 35,00 50 17,50 50 - Февраль - 50 33,54 50 16,04 - - Март - 50 32,08 50 14,58 - - Апрель - 50 30,63 50 13,13 - - Май - 50 29,17 50 11,67 - - Июнь - 50 27,71 50 10,21 - - Июль - 50 26,25 50 8,75 - - Август - 50 24,79 50 7,29 - - Сентябрь - 50 23,33 50 5,83 - - Октябрь - 50 21,88 50 4,38 - - Ноябрь - 50 20,42 50 2,92 - - Декабрь - 50 18,96 50 1,46 - - Итого за год 1200 550 323,75 600 113,75 50,00 - Таблица 3.7 – Расчет погашения кредита В миллионах рублей Всего 2000 2001 2002 2003 Сумма кредита 1200,00 Задолженность по кредиту на начало года Начисленные проценты за кре- дит 437,50 323,75 113,75 - Продолжение таблицы 3.7 Выплата процентов 323,75 113,75 - Погашение основного долга 550,00 600,00 50,00 Задолженность по кредиту на конец года 650,00 50,00 - Итого стоимость обслужива- ния долга 1637,50 873,75 713,75 50,00 Таблица 3.7 является сводной и содержит обобщенную информацию по кредиту. Сумма начисленным процентов на кредит составила за период пользо- вания им 437,5 млн. руб., при общей стоимости обслуживания долга 1 637,5 млн. руб., то есть 26,72%. 3.8.2. Качественный анализ рисков. При реализации данного проекта можно выделить ряд следующих рисков: 1) Риск состоятельности инициаторов проекта. Учитывая то, что проект представляется экономически обоснованным, а финансовое состояние город- ского центра по приватизации достаточно устойчивое, данный риск представ- ляется невысоким. 2) Маркетинговый риск. Он связан, прежде всего, с недостижением про- гнозируемых объемов сбыта. В связи с тем, что городской центр по приватиза- ции является в настоящее время единственной организацией в городе, имеющей право на продажу объектов городской коммунальной собственности, обладаю- щей при этом значительным авторитетом среди покупателей, то данный риск можно оценить ниже среднего. 3) Финансовые риски. Данные риски связаны с изменениями ситуации на финансовых рынках, в рамках которых будет осуществлять операции городской центр по приватизации, а соответственно и политики его партнеров по опера- циям (продавцов объектов недвижимости и потенциальных покупателей). Для проведения финансовых расчетов были приняты достаточно "мягкие" условия работы с продавцами и покупателями, предположения о которых были во мно- гом сделаны в связи с тем, что у городского центра по приватизации налажены деловые контакты со многими партнерами и он отличается в последнее время устойчивой положительной динамикой финансовой деятельности. Данный риск оценивается как средний. Минимизация данного вида риска будет во многом зависеть от опыта высшего управленческого персонала, от его умения грамотно построить работу с клиентами. 4) Технологические риски - это просчеты в выборе оборудования, про- блемы с его техническим обслуживанием, приобретение некачественного сырья и материалов, не достижение проектной мощности. Данные риски оценивают- ся, как ниже среднего и могут быть минимизированы следующими способами: Выбранная в качестве поставщика оборудования фирма является его не- посредственным производителем. Заключенный контракт будет осуществлять- ся "под ключ". Закупленное оборудование обеспечивается гарантийным обслу- живанием. На предприятии осуществляется входной контроль документов и про- верка. Таким образом, в результате качественного анализа частных проектных рисков общий риск данного проекта можно оценить ниже среднего. Количественный анализ рисков. Количественный анализ рисков проекта (анализ чувствительности) не проводился, так как разработчики бизнес-плана не считают возможным осуще- ствить его с требуемой степенью достоверности на данном этапе ввиду неопре- деленности многих исходных данных. В связи с тем, что в течение последнего года из общей прибыли прибыль от деятельности отдела формирования и реализации коммунальной собственно- сти составила более 78,73%, то дополнительная прибыль от внедрения консуль- тационной группы, новых видов услуг позволят в рассматриваемый период га- рантированно вернуть кредит и существенно снизить риск его невозвращения. 3.8.2 Материальные затраты. Уровень текущих издержек определяется затратами времени на обработку информации, квалификацией персонала и на- кладными расходами по ведению сделки. При расчете стоимости услуг в расчет брали примерную рыночную стоимость услуги. Поскольку транспортных рас- ходов, связанных с ведением деятельности не предвиделось, поэтому данную статью расходов не брали в расчет, хотя в целом предприятие несёт определён- ные транспортные расходы в процессе хозяйственной деятельности. Поэтому цена услуги была установлена исходя из текущих издержек на ведение и осу- ществление сделки и добавочной стоимости услуги, которая будет использова- на для покрытия текущих расходов и направлена на развитие городского центра по приватизации. Данные таблицы 3.8 показывают, что по первому виду услуги стоимость составила 8,89 млн. руб., по второму – 66,26 млн. руб. за сделку, по третьему – 130,70 млн. руб. и по четвертому – 1,68 млн. руб. Рост цен на оказываемые ус- луги был принят в размере 50% в год, что, конечно же, гораздо меньше дейст- вующих темпов инфляции. Таблица 3.8 – Расчет стоимости новых видов услуг в 2000 году (по проекту) В миллионах рублей Виды сырья и материалов Едини- цы из- мерения В расче- те на услугу Цена за услугу Стои- мость Всего Цена приоб- ретения Стои- мость транс- порти- ровки Тамо- женные платежи Прочие затраты Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области Консультации по вопросам приватизации жилого фонда час. 72 0,07 0,07 - - - 4,89 Продолжение таблицы 3.8 Нормативные акты по прива- тизации жило- го фонда Рес- публики Бела- русь (1 экз.): шт. 200 0,02 0,02 4,00 8,89 Оказание услуг по продаже недвижимости юридических и физических лиц Предоставле- ние информа- ционного ма- териала по объектам, сбор пожеланий клиента, под- готовка про- спектов и за- ключений Экз. 1 1,19 1,19 - - - 1,19 Поиск клиента/ информирова- ние о предло- жениях ч. 1 0,07 0,07 - - - 0,07 Расходы по оформлению сделки (фикси- рованная став- ка, равная 100 у.е.) млн. руб. 1 65,00 65,00 - - - 65,00 66,26 Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц Оценка квар- тиры в Бюро технической инвентариза- ции 1 0,60 0,60 - - - 0,60 Тариф за услу- гу не зависит от стоимости жилья, вклю- чает расходы на проведение аукциона (фик- сированная ставка, равная 200 у.е.) 1 130,00 130,00 - - - 130,00 Оформление документов в нотариальной конторе 1 0,10 0,10 - - - 0,10 130,70 Продолжение таблицы 3.8 Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW Затраты на создание со- общения ч. 24 0,07 0,07 - - - 1,63 Оплата услуг провайдера млн. руб. 1 0,05 0,05 - - - 0,05 1,68 Итого 206,82 Таблица 3.9 – Расчет стоимости новых видов услуг в 2001 году (по проекту) В миллионах рублей Виды сырья и материалов Едини- цы из- мерения В расче- те на услугу Цена за услугу Стои- мость Всего Цена приоб- ретения Стои- мость транс- порти- ровки Тамо- женные платежи Прочие затраты Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области Консультации по вопросам приватизации жилого фонда час. 72 0,10 0,10 - - - 7,33 Нормативные акты по прива- тизации жило- го фонда Рес- публики Бела- русь (1 экз.): шт. 200 0,03 0,03 6,00 13,33 Оказание услуг по продаже недвижимости юридических и физических лиц Предоставле- ние информа- ционного ма- териала по объектам, сбор пожеланий клиента, под- готовка про- спектов и за- ключений Экз. 1 1,79 1,79 - - - 1,79 Продолжение таблицы 3.9 Поиск клиента/ информирова- ние о предло- жениях ч. 1 0,10 0,10 - - - 0,10 Расходы по оформлению сделки (фикси- рованная став- ка, равная 100 у.е.) млн. руб. 1 97,50 97,50 - - - 97,50 99,39 Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц Оценка квар- тиры в Бюро технической инвентариза- ции 1 0,90 0,90 - - - 0,90 Тариф за услу- гу не зависит от стоимости жилья, вклю- чает расходы на проведение аукциона (фик- сированная ставка, равная 200 у.е.) 1 195,00 195,00 - - - 195,00 Оформление документов в нотариальной конторе 1 0,15 0,15 - - - 0,15 196,05 Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW Затраты на создание со- общения ч. 24 0,10 0,10 - - - 2,44 Оплата услуг провайдера млн. руб. 1 0,07 0,07 - - - 0,07 2,52 Итого 310,24 Таблица 3.10 – Расчет стоимости новых видов услуг в 2002 году (по проекту) В миллионах рублей Виды сырья и материалов Едини- цы из- мерения В расче- те на услугу Цена за услугу Стои- мость Всего Цена приоб- ретения Стои- мость транс- порти- ровки Тамо- женные платежи Прочие затраты Оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области Консультации по вопросам приватизации жилого фонда час. 72 0,15 0,15 - - - 11,00 Нормативные акты по прива- тизации жило- го фонда Рес- публики Бела- русь (1 экз.): шт. 200 0,05 0,05 9,00 20,00 Оказание услуг по продаже недвижимости юридических и физических лиц Предоставле- ние информа- ционного ма- териала по объектам, сбор пожеланий клиента, под- готовка про- спектов и за- ключений Экз. 1 2,68 2,68 - - - 2,68 Поиск клиента/ информирова- ние о предло- жениях ч. 1 0,15 0,15 - - - 0,15 Расходы по оформлению сделки (фикси- рованная став- ка, равная 100 у.е.) млн. руб. 1 146,25 146,25 - - - 146,25 149,08 Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юридических лиц Оценка квар- тиры в Бюро технической инвентариза- ции 1 1,35 1,35 - - - 1,35 Продолжение таблицы 3.10 Тариф за услу- гу не зависит от стоимости жилья, вклю- чает расходы на проведение аукциона (фик- сированная ставка, равная 200 у.е.) 1 292,50 292,50 - - - 292,50 Оформление документов в нотариальной конторе 1 0,23 0,23 - - - 0,23 294,08 Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW Затраты на создание со- общения ч. 24 0,15 0,15 - - - 3,67 Оплата услуг провайдера млн. руб. 1 0,11 0,11 - - - 0,11 3,77 Итого 465,35 При дальнейшей разработке проекта необходимо составить расчет и оп- ределить затраты на оказываемые услуги. По годам эти данные приведены в таблице 3.11. Таблица 3.11 – Расчет затрат на производство и реализацию продукции (по проекту) В миллионах рублей Статьи затрат 2000 2001 2002 Материальные затраты - всего 65 140,34 98 103,51 147 427,77 в том числе: сырье и материалы 64 968,34 97 452,51 146 178,77 электроэнергия 80,00 319,00 638,00 теплоэнергия 56,00 224,00 449,00 таможенные сборы - - - прочие материальные затраты 36,00 108,00 162,00 Нематериальные затраты - всего 1 362,30 1 894,95 3 291,75 в том числе: Продолжение таблицы 3.11 Фонд заработной платы 1 084,80 1 557,45 2 944,25 Амортизация 147,50 147,50 147,50 Накладные расходы 130,00 190,00 200,00 Прочие нематериальные затраты - Итого затрат (стр.1 + стр.2) 66 502,64 99 998,47 150 719,53 из них: Постоянные затраты 449,50 988,50 1 596,50 Переменные затраты 66 053,14 99 009,97 149 123,03 Данные таблицы 3.11 свидетельствуют о том, ч в динамике наблюдается рост материальных затрат, связанный прежде всего с предполагаемым ростом цен. Неизменной величиной остается только амортизация. Относительно невы- сокими темпами роста отличается общая величина материальных затрат. Рост нематериальных затрат связан прежде всего с увеличением фонда заработной платы (с 1084,8 млн. руб. в 2000 году до 2944,25 млн. руб. в 2002 году). В ходе дальнейших расчетов была определена и рассчитана себестои- мость и реализационная цена услуги (см. таблицы 3.12 – 3.14). Таблица 3.12 – Расчет себестоимости и реализационной цены услуги в 2000 году (по проекту) В миллионах рублей Статьи затрат Оказание кон- сультационных услуг по прива- тизации жилья отделам прива- тизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городско- го центра по приватизации); Покупка и про- дажа недвижи- мости (отдел формирования и реализации ком- мунальной соб- ственности); Продажа квартир с аукционов по заказу физиче- ских и юридиче- ских лиц Размещение ин- формации о квартирах и объ- ектах недвижи- мости в WWW Цена реализации 8,89 66,19 179,60 1,68 Материальные затраты - всего 8,89 66,19 179,60 1,68 в том числе: сырье и материалы 8,89 66,19 179,60 1,68 Надбавка - - - - Наценка - - - - Отсутствие надбавки и наценке в статье материальные затраты связано с тем, что она уже включена в стоимость услуги и нет необходимости в надбавке. Таблица 3.13 – Расчет себестоимости и реализационной цены услуги в 2001 году (по проекту) В миллионах рублей Статьи затрат Оказание кон- сультационных услуг по прива- тизации жилья отделам прива- тизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городско- го центра по приватизации); Покупка и про- дажа недвижи- мости (отдел формирования и реализации ком- мунальной соб- ственности); Продажа квартир с аукционов по заказу физиче- ских и юридиче- ских лиц Размещение ин- формации о квартирах и объ- ектах недвижи- мости в WWW Цена реализации 13,33 99,29 269,40 2,52 Материальные затраты - всего 13,33 99,29 269,40 2,52 в том числе: сырье и материалы 13,33 99,29 269,40 2,52 Надбавка - - - - Наценка - - - - Таблица 3.14 – Расчет себестоимости и реализационной цены услуги в 2002 году (по проекту) В миллионах рублей Статьи затрат Оказание кон- сультационных услуг по прива- тизации жилья отделам прива- тизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городско- го центра по приватизации); Покупка и про- дажа недвижи- мости (отдел формирования и реализации ком- мунальной соб- ственности); Продажа квартир с аукционов по заказу физиче- ских и юридиче- ских лиц Размещение ин- формации о квартирах и объ- ектах недвижи- мости в WWW Цена реализации 20,00 148,93 404,11 3,77 Материальные затраты - всего 20,00 148,93 404,11 3,77 в том числе: сырье и материалы 20,00 148,93 404,11 3,77 Надбавка - - - - Наценка - - - - 3.8.3. Выручка от реализации. После расчет себестоимости и определе- ния объема предоставляемых услуг рассчитывается выручка от реализации. Расчет производится на основании предполагаемого объема представляемых и потребленных услуг и на базе ранее определенной цены реализации. Данные расчетов приведены в таблицах 3.15 – 3.17. По такому виду деятельности как оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области при цене 8,89 млн. руб. выручка от оказываемых услуг составит в 2000 году 319,99 млн. руб., для второго вида деятельности – 26476,00 млн. руб., третьего – 52187,07 млн. руб., четвертого – 167,69 млн. руб. Таблица 3.15 - Расчет выручки от оказания услуг за 2000 год (по проекту) В миллионах рублей Виды услуг Объем реализа- ции Цена реализации Выручка от реа- лизации на внут. рынке экспорт на внут. рынке экспорт на внут. рынке экспорт Оказание консультаци- онных услуг по прива- тизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по приватизации жилья городского цен- тра по приватизации); 36 - 8,89 - 319,99 - Покупка и продажа не- движимости (отдел формирования и реали- зации коммунальной собственности); 400 - 66,19 - 26476,0 - Продажа квартир с аук- ционов по заказу физи- ческих и юридических лиц 291 - 179,60 - 52187,0 - Размещение информа- ции о квартирах и объ- ектах недвижимости в WWW 100 - 1,68 - 167,69 - Итого 827 79150,7 Рост выручки от реализации в 2001 и 2002 г.г. обусловлен, прежде всего, двумя факторами: Во-первых, ростом цен; Во-вторых, ростом объема оказываемых услуг. Таблица 3.16 – Расчет выручки от оказания услуг за 2001 год (по проекту) В миллионах рублей Виды услуг Объем реализа- ции Цена реализации Выручка от реа- лизации на внут. рынке экс- порт на внут. рынке экспорт на внут. рынке экс- порт Оказание консульта- ционных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по при- ватизации жилья го- родского центра по приватизации); 54 - 13,33 - 719,98 - Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реа- лизации коммуналь- ной собственности); 600 - 99,29 - 59 571,00 - Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юриди- ческих лиц 436 - 269,40 - 117 420,90 - Размещение информа- ции о квартирах и объ- ектах недвижимости в WWW 150 - 2,52 - 377,31 - Итого 1 240 178 089,19 В 2002 году решено не наращивать объем оказываемых услуг, а достиже- ние роста выручки будет идти , в первую очередь, за счет роста цен на услуги, и только затем за счет «инерционного» увеличения объема услуг. Таблица 3.17 – Расчет выручки от оказания услуг за 2002 год (по проекту) В миллионах рублей Виды услуг Объем реали- зации Цена реализации Выручка от реали- зации на внут. рынке экс- порт на внут. рынке экспорт на внут. рынке экспорт Оказание консульта- ционных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области (отдел по при- ватизации жилья го- родского центра по приватизации); 54 - 20,00 - 1079,97 - Покупка и продажа недвижимости (отдел формирования и реа- лизации коммуналь- ной собственности); 600 - 148,93 - 89356,50 - Продажа квартир с аукционов по заказу физических и юриди- ческих лиц 436 - 404,11 - 176131,35 - Размещение информа- ции о квартирах и объ- ектах недвижимости в WWW 150 - 3,77 - 565,97 - И т о г о 1240 267133,79 3.8.4. Экономические результаты проекта. Как видно из таблицы 3.18, городской центр по приватизации начнет приносить прибыль уже в 2000 году. Чистая прибыль составит 7548,66 млн. руб. в 2001 году этот показатель увели- чится в 6,72 раза или на 672,05%. Только в 2002 году произойдет замедление роста прибыли и ее значение вырастет по сравнению с предыдущим годом только на 148,35%. Таблица 3.18 – Расчет прибылей и убытков (проекту) В миллионах рублей 2000 2001 2002 Выручка 79 150,75 178 089,19 267 133,79 Продолжение таблицы 3.18 Отчисл. в фонд поддержки произ- водит с/х продукции 791,51 1 780,89 2 671,34 Отчисл. на содержание ведомст- венного жилья 783,59 1 763,08 2 644,62 Акцизы - - - Материальные затраты 65 140,34 98 103,51 147 427,77 Добавленная стоимость 12 337,68 76 301,53 114 125,07 Налог на добавленную стоимость 2 056,28 12 716,92 19 020,85 Фонд заработной платы 1 084,80 1 557,45 2 944,25 Отчисл. в фонд социальной защи- ты 379,68 545,11 1 030,49 Отчисл. в фонд занятости 10,85 15,57 29,44 Чрезвычайный налог 43,39 62,30 117,77 Отчисл. на содержание ДДУ 54,24 77,87 147,21 Всего налогов, включаемых в из- держки 4 346,10 17 447,24 26 390,11 Затраты на производство и реали- зацию продукции 67 788,86 101 783,82 153 944,20 Балансовая прибыль 11 361,89 76 305,37 113 189,59 Налог на недвижимость 10,53 18,10 15,15 Налог на прибыль 3 405,41 22 886,18 33 952,33 Местные налоги 397,30 2 670,05 3 961,11 Чистая прибыль 7 548,66 50 731,04 75 261,00 Погашение основного долга (по долгосрочному кредиту) - - - Уплата процентов по кредиту - - - Пополнение собственных оборот- ных средств 45,00 67,50 101,25 Выплата дивидендов - - - Прочие выплаты из чистой при- были - - - Нераспределенная чистая прибыль 7 503,66 50 663,54 75 159,75 Нераспределенная чистая прибыль может быть использована на форми- рование дополнительных фондов, закупку новой техники и оборудования про- ведение реорганизации, покупку основных средств, либо на дальнейшее рас- ширение деятельности. Наиболее важными являются среди показателей, характеризующих раз- мер полученной прибыли, являются показатели рентабельности. Рентабельность проекта составит в 2000 году 14,35%, в 2001 – 42,85%, лишь в 2002 году намечается ее незначительное снижение до 42,37%. Это озна- чает, что на каждый рубль выручки от оказания услуг приходится соответст- венно 0,14 руб., 0,43 руб. и 0,42 руб. прибыли. После определения прибылей и убытков можно составить таблицу с рас- четом коэффициента покрытия задолженности, который характеризует степень покрытия долгов предприятия результатами его деятельности. В 2000 году этот по своему значению, равному 8,81, свидетельствует о том, что предприятие имеет шансы покрыть свою задолженность по кредиту уже на первом году осуществления новых видов деятельности. Далее идет дальнейший рост данно- го коэффициента, но он уже носит более справочный характер, поскольку предприятие может рассчитаться с долгом еще в прошлом году, и может яв- ляться положительным сигналом банку в случае, если предприятие пожелает взять очередной кредит. Таблица 3.19 – Расчет коэффициента покрытия задолженности (по проекту) В миллионах рублей Наименование статей 2000 2001 2002 Чистая прибыль 7 548,66 50 731,04 75 261,00 Амортизация 147,50 147,50 147,50 Итого (стр.1+стр.2) 7 696,16 50 878,54 75 408,50 Погашения основного долга 550,00 600,00 50,00 Выплата процентов по кредиту 323,75 113,75 - Итого (стр.4+стр.5) 873,75 713,75 50,00 Коэффициент покрытия задолженно- сти (стр.3:стр.6) 8,81 71,28 1 508,17 3.9. Юридические аспекты Городской Центр по приватизации при управлении собственности Моги- левского горисполкома создан в апреле 1992 года и действует на основании Ус- тава, утвержденного решением исполкома городского Совета депутатов №61-6 от 13.04.1992г. Центр осуществляет свою деятельность в соответствии с Зако- ном Республики Беларусь «О предприятиях». Учредителем центра является управление собственности Могилевского горисполкома, и соответственно является относительно Центра вышестоящей организацией. Как юридическое лицо, Центр обладает обособленным имущест- вом, имеет самостоятельный баланс, печать, штампы со своим наименованием на русском и белорусском языках, может от своего имени приобретать имуще- ственные и неимущественные права, и нести обязанности быть истцом и ответ- чиком в суде, хозяйственном суде, открывать расчетный, валютный и другие счета в учреждениях банков, иметь фирменный знак, осуществляет деятель- ность на основании Устава и действующего законодательства Республики Бе- ларусь. Городской центр по приватизации при управлении собственности Моги- лёвского горисполкома приобрел права юридического лица с момента государ- ственной регистрации Устава. Юридический адрес городского центра по приватизации: Республика Бе- ларусь, г. Могилев, пр-т Мира, 18-а. Бизнес-план разработан городским центром по приватизации. Заключение На основании собранной информации можно резюмировать деятельность каждого из отделов, в отдельности, и деятельность Центра в целом следующим образом: Отдел формирования и реализации коммунальной собственности в про- цессе своей деятельности способствует привлечению в городской бюджет до- полнительных инвестиций с целью благоустройства и возрождения историче- ской части города. При проведении аукциона широко используется продажа объектов в исторической части города в собственность с условиями (благоуст- ройство прилегающей территории, реконструкция объекта, расходы на ремонт и поддержание в рабочем состоянии коммуникаций). Продажа объектов на аук- ционе в собственность является гарантом того, что проданные объекты будут более эффективно использоваться новым собственником. Отдел приватизации жилищного фонда способствует реализации права каждого гражданина на приобретение в собственность занимаемых ими квар- тир на основании Законов Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» и «Об именных приватизационных чеках Рес- публики Беларусь». Выкупая в собственность квартиру, граждане на основании Законода- тельства Республики Беларусь о совместном домовладении владеют, пользу- ются и распоряжаются жилыми и (или) нежилыми помещениями, нахо- дящимися в государственной и (или) частной собственности. Собственники жилых и (или) нежилых помещений имеют право в це- лом либо по частям отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, за- вещать принадлежащие им на праве собственности жилые и (или) нежилые помещения. Отделом нежилого фонда производится более эффективное распределе- ние нежилого фонда города. Отдел способствует привлечению в городской бюджет дополнительных источников денежных средств, по средствам сдачи в аренду неиспользуемых площадей. Получение арендной платы позволяет воз- мещать затраты коммунальных предприятий, которые являются планово убы- точными и получать чистую прибыль в дальнейшем используемую на нужды города. В ходе исследования деятельности городского центра по приватизации было установлено, что благодаря наличию данной структуры в целом осущест- вляется более эффективное распределение, реализация и контроль за использо- ванием объектов городской коммунальной собственности, комплекс мероприя- тий, содействующих развитию не государственных форм собственности. В ходе анализа финансового состояния были выявлены следующие фак- ты: ? достигнуты положительные значения показателей ликвидности (пока- затель текущей ликвидности на конец 1998 года составил 1,11). И в настоящее время наблюдается устойчивая тенденция роста. На основании значения пока- зателей ликвидности и анализа баланса сделан вывод о признании баланса удовлетворительным, а предприятия частично платежеспособным. Рекомендовано в целях уменьшения кредиторской задолженности уско- рить на конец отчетного периода расчеты с участниками аукционов по возврату им залоговых средств. Анализ матриц эффективности и обобщающих индексов эффективности первого и второго уровня свидетельствует о том, что предприятие имеет устой- чивый рост по основным показателям. Имеет место рост рентабельности в це- лом по предприятию и в настоящее время показатель рентабельности за 1998 года составил 60 %, что является подтверждением правильности проводимой экономической политики. В целом состояние предприятия можно охарактеризовать, как достаточно устойчивое, а само предприятие признать удовлетворительной. В завершение разработки бизнес-плана городского центра по приватиза- ции стоит сказать, что в процессе его реализации уже на начальной стадии воз- никнут трудности. Это связано, прежде всего, с определенными недостатками, которые существуют в системе бизнес-планирования Республики Беларусь. Во- первых, в настоящее время Республика Беларусь не имеет четкого чакона о бизнес-планировании. Для эффективного бизнес-планирования необходимо, чтобы четко были определены составляющие бизнес-плана, и в этом случае од- ними рекомендациями не обойтись. В настоящее время в Республике Беларусь действуют рекомендации по разработке и оценке технико-экономических обос- нований инвестиционных проектов и рекомендации по разработке и оценке бизнес-плана предприятия, утвержденные Министерством экономики Респуб- лики Беларусь 14 декабря 1994 года. При выборе кредитующего банка, городскому центру по приватизации придется учитывать также форму собственности банка, поскольку ни один из коммерческих банков в своей деятельности не использует вышеуказанные ре- комендации, а значит каждый банк в случае выдаче кредита будет предъявлять свои особенные требования к предоставляемому бизнес-плану, причем они за- частую абсолютно не годятся для разработки действенного бизнес-плана. Поскольку в настоящее время банками требуется предоставление финан- совых расчетов в бизнес-плане в национальной валюте, то в условиях возрас- тающей инфляции это приведет к необъективным показателям и искажению действительной ситуации. Из-за того, что точно определить рост инфляции в нашей стране не представятся возможным невозможно, поскольку для этого недостаточно только одного хорошего владения экономической информацией по всей республике, поэтому возможно в итоге значительное искажение выход- ных данных. Августовский кризис в России свидетельствует о большом значении ус- тойчивых валют в любой кризисной экономике, в том числе и в белорусской экономике, хотя, с моей точки зрения, параллельный обвал рубля в Беларуси в меньшей степени связан с экономическим кризисом в России. Тем не менее, если колебания курса белорусского рубля, связанные с по- севной кампанией или ростом минимальной заработной платы можно пытаться предугадать, то колебания курса, вызванные изменением экономического по- ложения ближайших экономических партнеров Беларуси по странам СНГ про- сто невозможно прогнозировать. В представленном бизнес-плане в качестве средства, призванного некото- рым образом компенсировать инфляционное воздействие был использован ин- декс роста цен, который условно приняли равным пятидесяти процентам в год. Для расчета роста стоимости использования электроэнергии и теплоэнергии, стоимость которых зависит от курса доллара США, учитывались темпы роста доллара США за период 1996-1998 год по курсу Национального банка. Тем не менее, практическая деятельность показала, что в городском цен- тре по приватизации есть ресурсы для оказания дополнительных видов услуг, что явилось основой для разработки бизнес-плана. В настоящее время в регионе существует проблема профессиональной подготовленности кадров, занимаю- щихся проведением приватизации жилого фонда в области. Городской центр по приватизации обладает необходимым потенциалом для того, чтобы проводить обучение работников отделов по приватизации жилого фонда из других горо- дов. Курсы семинаров позволят работникам получить все необходимые знания по приватизации жилого фонда в Республике Беларусь, а практические занятия закрепят полученную теорию. Продажа недвижимости. Этот вопрос сейчас наиболее остро стоит в ре- гионе, поскольку число сделок совершаемых в обход закона весьма значитель- но. Появление государственной структуры, осуществляющей сделки с недви- жимостью, привлечет дополнительные средства в бюджет и уменьшит число незаконно совершаемых сделок с недвижимостью. Городской центр по прива- тизации получает от реализации недвижимости доход в размере 100 долларов США за каждый проданный объект. Эта сумма не только покроет все расходы по оформление сделки, но и принесет дополнительную прибыль. Новый вид услуг, которые предлагает городской центр по приватизации своим клиентам – продажа их недвижимости посредством аукционов. Данный вид продаж очень выгоден для клиентов и прежде всего для физических лиц, поскольку в соответствии с действующим законодательством разовые сделки с объектами недвижимости не облагаются налогом на доходы. Поэтому это будет являться значительным стимулом для граждан при продаже недвижимости. Последний вид услуг – продажа недвижимости посредством размещения информации в Интернет. Наиболее перспективный вид деятельности, посколь- ку данную услугу на настоящий момент не предлагает ни одна из фирм, зани- мающихся продажей недвижимости. Внедрение новых видов услуг, расчет по которым показали их экономи- ческую целесообразности и право на жизнь, проведенная оценка аукционов по продаже объектов городской коммунальной собственности, определение воз- можностей рынка недвижимости в городе и мероприятия по изменению орга- низационной структуры позволят более эффективно осуществлять хозяйствен- ную деятельность. Хотя в настоящее время, согласно штатному расписанию, в городском центре по приватизации работает 16 человек, в ходе проведения реструктуриза- ции штат будет сокращен до 14 человек, при этом будет расширен круг обязан- ностей и полномочий работников, и, таким образом, повышена производитель- ность труда каждого из них. В процессе реализации бизнес-плана будут достиг- нуты такие цели, как расширение видов услуг, накоплен практический опыт про проведению аналитической оценки рынка недвижимости, внедрен новый вид информационных услуг, возрастет прибыль. Эти цели будут достигнуты, прежде всего, за счет определенных пре- имуществ перед конкурентами: обслуживания профессиональными сотрудни- ками; более расширенного перечня услуг; гибкого подхода к формированию цен; легкодоступного расположения; большего доверия продавцов и покупате- лей к центру из-за его государственной формы собственности. В отделе формирования и реализации коммунальной собственности кли- ент сможет получить исчерпывающие ответы на все вопросы, касающиеся не- движимости города Могилёва (местоположения, цен, транспортных характери- стик, эксплуатационных расходов). Красивая, четкая, предельно ясная инфор- мационная реклама создаст у клиента хорошее настроение, разъяснит выгоды от приобретения объекта недвижимости и вероятнее всего побудит его к со- вершению покупки. При анализе недвижимости учитывалось, что доля недвижимости част- ных лиц и субъектов негосударственной формы собственности весьма незначи- тельна. Она формируется в основном за счет приватизируемых квартир, жилых и производственных застроек, приобретаемых на аукционах объектов комму- нальной собственности или предприятий. Значительная доля сделок с недвижимостью частных лиц, совершается на «черном» рынке, доля которого по оценкам экспертов составляет примерно от 20 до 27%. Согласно расчетам, наиболее прибыльным видом деятельности оказыва- ется продажа квартир с аукциона. При этом виде продаж довольными остаются обе стороны, продавец – потому, что он получает больше средств от продажи, чем в обычном случае, покупатель – потому, что приобретает собственность при минимуме затрат на оформление сделки и по цене которую он может пред- ложить. Для оценки общего состояния городского центра по приватизации, как субъекта рыночных отношений, использовалась методика SWOT-анализа. Были определены сильные стороны городского центра по приватизации: широкий перечень услуг; выгодное месторасположение; высокая скорость и уровень об- служивания клиентов; возможность оказания стандартных услуг высокого ка- чества; использование современных информационных технологий. Анализ деятельности конкурентов показал, что они не будут представлять серьезной угрозы деятельности центра, поскольку доверие к государственным органам у народа больше, чем к частным фирма. Этот фактор будет одним из решающих при выборе фирмы клиентами. Одно из направлений увеличения прибыли – использование накопленного опыта в сфере приватизации жилого фонда для обучения сотрудников анало- гичных отделов городских, районных исполнительных комитетов Могилевской области. Второе – консультирование по вопросам покупки, продажи недвижи- мости частными лицами и фирмами, продажа с аукциона объектов частной соб- ственности, либо конфискованного имущества по поручению судебных орга- нов. Для определения реального объема услуг, который может быть оказан клиентам, специалистами городского центра по приватизации, методом экс- пертной оценки был осуществлен анализ, в ходе которого и был определен пре- доставляемый объем услуг. В процессе анализа было установлено, что отдел приватизации жилого фонда сможет без ущерба для основной деятельности проводить обучение и консультирование по вопросам приватизации жилого фонда для работников от- делов приватизации жилого фонда по Могилёвской области. Количество слу- шателей одномесячных курсов по повышению квалификации было определено в размере 3 слушателей в месяц. Объем такой услуги как осуществление операций по купле-продаже не- движимости физических и юридических лиц также определялся экспертным путем и с учетом информации по сделкам данного вида, полученной в цен- тральной городской нотариальной конторе. Поэтому объем был взят равным 20% от общего количества совершаемых сделок, поскольку было принято в расчет то, что остальные сделки совершаются конкурирующими фирмами и гражданами, не желающими пользоваться их услугами. Поэтому объем данной услуги принимается равным 400 сделкам в год. При продаже квартир и иных объектов частных лиц посредством аукцио- на в расчет было принято то, что на 01.01.1999 года в городе Могилёве прива- тизировано по данным отдела приватизации жилого фонда 29057 квартир. При этом число квартир, приватизируемых с целью обмена или дальнейшей прода- жи составляет около 1% от общего числа квартир. Этот процент равен 291 квартире, то есть в течение года 291 собственник может пожелать продать квартиру посредством аукциона. Размещение информации о квартирах и объектах недвижимости в WWW. Новый вид услуг, который в городе ни одним из конкурентов не используется, а посему является одним из перспективных. Количество оказываемых услуг оп- ределялось, исходя из числа клиентов, имеющих доступ в Интернет и зани- мающихся вложениями средств в недвижимость в различных уголках мира. Проект будет финансироваться за счет заемных средств, в связи со сложившей- ся экономической ситуацией. Таблица 3.5 содержит данные о финансировании проекта. В динамике наблюдается рост материальных затрат, связанный прежде всего с предполагаемым ростом цен. Неизменной величиной остается только амортизация. Относительно невысокими темпами роста отличается общая ве- личина материальных затрат. Рост нематериальных затрат связан прежде всего с увеличением фонда заработной платы (с 1084,8 млн. руб. в 2000 году до 2944,25 млн. руб. в 2002 году). По такому виду деятельности как оказание консультационных услуг по приватизации жилья отделам приватизации жилья Могилевской области при цене 8,89 млн. руб. выручка от оказываемых услуг составит в 2000 году 319,99 млн. руб., для второго вида деятельности – 26476,00 млн. руб., третьего – 52187,07 млн. руб., четвертого – 167,69 млн. руб. В 2002 году решено не наращивать объем оказываемых услуг, а достиже- ние роста выручки будет идти , в первую очередь, за счет роста цен на услуги, и только затем за счет «инерционного» увеличения объема услуг. Городской центр по приватизации начнет приносить прибыль уже в 2000 году. Чистая прибыль составит 7548,66 млн. руб. в 2001 году этот показатель увеличится в 6,72 раза или на 672,05%. Только в 2002 году произойдет замед- ление роста прибыли и ее значение вырастет по сравнению с предыдущим го- дом только на 148,35%. Нераспределенная чистая прибыль будет использована на формирование дополнительных фондов, закупку новой техники и оборудования проведение реорганизации, покупку основных средств, либо на дальнейшее расширение деятельности. Рентабельность проекта составит в 2000 году 14,35%, в 2001 – 42,85%, лишь в 2002 году намечается ее незначительное снижение до 42,37%. Это озна- чает, что на каждый рубль выручки от оказания услуг приходится соответст- венно 0,14 руб., 0,43 руб. и 0,42 руб. прибыли. После определения прибылей и убытков был рассчитан коэффициента покрытия задолженности, который характеризует степень покрытия долгов предприятия результатами его деятельности. В 2000 году этот по своему значе- нию, равному 8,81, свидетельствует о том, что предприятие имеет шансы по- крыть свою задолженность по кредиту уже на первом году осуществления но- вых видов деятельности. Далее идет дальнейший рост данного коэффициента, но он уже носит справочный характер, поскольку предприятие может рассчи- таться с долгом еще в прошлом году, и может являться положительным сигна- лом банку в случае, если предприятие пожелает взять очередной кредит. Данные расчетов свидетельствуют о том, что в уже в конце года город- ской центр по приватизации будет иметь возможность для погашения кредита. Прогнозируемая чистая прибыль составит в 2000 году – 7 548,46 млн. руб., а в 2001 году этот показатель возрастет до 50731,04 млн. руб. Естественно, что при этом вырастут и цены, но все-таки эта цифра весьма внушительна. Таким образом, данный бизнес-план может быть использован руково- дством городского центра по приватизации для дальнейшего практического внедрения. Бюджетная политика органов местного управления в Германии. Г-н Нольманн В процессе составления бизнес-плана по организации собственного дела предприниматель должен отразить в нем следующие моменты: 1. Краткое описание; 2. Технология и продукция; 3. Описание рынка; 4. Маркетинг; 5. Заготовка; 6. Производство; 7. НИОКР; 8. Кадры; 9. Потребность в капитале; 10. Покрытие потребности в капитале; 11. Ликвидность; 12. Учёт Прибылей и убытков; 13. Баланс. 1. Brain Storm. (Все идеи. Отбор реальных идей. Личное восприятие идеи – важная часть.) 3. Сопоставляется идея с реальным рынком. Необходимо знать сколько потенциальных клиентов присутствует на рынке. Можно взять данные из науч- ных источников. => Определить тенденции развития рынка. Следовательно, решается вопрос – как много производить? 2. Необходимо проверить насколько технологично предприятие (вопрос современности). => обработка данный важна в любом случае. Ст. 109 Основного закона (1)_ Федерации и земли самостоятельно и независимы друг от друга в ве- дении своего бюджетного хозяйства. (2) Федерации и земли должны при ведении своего бюджетного хозяйства учитывать потребности общеэкономического баланса. (3) Федеральным законом, требующим одобрения Бундесратом, могут быть установлены общие для Федерации и Земель принципы бюджетного пра- ва, соответствующие экономической конъюнктуре, бюджетной политике и многолетнего финансового планирования. (4) Во избежание нарушения общеэкономического баланса, федеральным законом, требующим одобрения Бундесратом. Могут быть введены предписа- ния, касающиеся: 1. Максимальных сумм, условия и последовательности предоставления кредитов административно–территориальным образованиям и целевым объе- динениям; 2. Обязательств Федерации и Земель хранить в Германском федеральном банке свои беспроцентные активы (резервы на случай осложнения экономиче- ской конъюнктуры) Полномочия на издания постановления могут быть предоставлены только федеральному правительству. Постановления требуют одобрения Бундесрата. Они всегда подлежат отмене, если того потребует Бундестаг; подробности ре- гулируются федеральным законом. Ст. 110 Все доходы и расходы Федерации подлежат включению в бюджет; в от- ношении федеральных предприятий и обособленного имущества должны ука- зываться только ассигнования и отчисления. Бюджет должен сбалансирован по доходам и расходам. Бюджет утверждается бюджетным законом на один финансовый год или на несколько лет. Раздельно на каждый год до начала первого финансового го- да. Для некоторых частей бюджета можно предусмотреть их действие в раз- личные отрезки времени, разнесенные по финансовым годам. Законопроект, указанный в предложении 1 абзаца 2, а также проекта об изменении бюджетного закона и бюджета одновременно с направлением в Бун- десрат вносятся в Бундестаг. Бундесрат управомочен в 6-ти недельный срок, а по предлагаемым изменениям – в 3-х недельный срок, дать заключение по про- ектам. Закон о бюджете должен содержать лишь нормы, относящиеся к дохо- дам и расходам Федерации и сроку, на который принимается бюджет. Закон о бюджете может установить, что эти нормы теряют свою силу только после об- народования следующего бюджетного закона или, в случае полномочий, преду- смотренных статьёй 115, в более поздний момент. 51